SORU : Merhaba, apartman malikleri olarak profesyonel yöneticilik şirketinden yöneticilik hizmeti alıyoruz. Bu yöneticilik şirketinin denetlenmesi kimler tarafından yapılabilir?
CEVAP: Site ve apartmanlarda anataşınmazın yönetilmesi için kat malikleri tarafından yönetici veya yönetim kurulu seçilir. Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilmektedir. Bunun yanı sıra kat maliklerinin seçtiği yönetim profesyonel bir yöneticilik şirketi ile anlaşıp görev ve sorumluluklarının bir kısmını bu şirkete de devredebilir. Son zamanlarda uygulamada birçok apartman ve site yönetiminin profesyonel yöneticilik şirketleri ile yönetim işini yürüttüklerini görmekteyiz.
Yöneticiler anataşınmazın işlemlerini kat malikleri adına yürüten ve kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan kişilerdir. Yönetimin vekil gibi sorumlu olması profesyonel yönetimler için de geçerli olan bir husustur. Vekil gibi sorumluluk yönetimi denetleme ihtiyacı doğurmaktadır. Yönetimi denetlemek ise Kat malikleri kurulunun ya da kat malikleri kurulu kararıyla seçilen Denetim Kurulunun görevidir. Yönetimin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve Yönetim planı ile belirlenmiş olan görev ve sorumluluklarını yerine getirip getirmediğini ve hesapları denetlenmektedir.
Kat malikleri kurulu tarafından seçilen yönetim ile profesyonel yönetici firması kat malikleri kurulu aracılığıyla ya da seçilmiş bir denetim kurulu aracılığıyla denetlenebilmektedir. Ancak yönetim tarafından sözleşme kurularak görev verilmiş bir profesyonel yöneticilik şirketi söz konusu ise profesyonel yöneticiliğin denetlemesini asıl yönetim yapabilmektedir.Profesyonel yönetimin kat malikleri kurulunca, genel kurulda denetlenebilir. Kat maliklerinden her biri, profesyonel yönetimin denetlenmesini istiyorlarsa denetimi kurulundan istemek durumundadır.
Kat malikleri kurulu veya seçilmiş denetim kurulu varsa bu kurul, yönetimi görev ve sorumluklarını yerine getirip getirmediği hususunda her zaman denetleyebilmektedir. Hesap denetlenmesinin ise yönetim planında ayrı bir zaman dilimi belirlenmemişse her üç ayda bir yapılması gerektiği Kat Mülkiyeti Kanununda hüküm altına alınmıştır. Ancak elbette haklı bir sebebin varlığı halinde hesap denetlenmesi her zaman yapılabilmektedir.
Denetimi; denetim kurulu yapmışsayönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildiren bir raporu kat malikleri kuruluna sunmak üzere hazırlar. Raporu çoğaltarak bir örneğini taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderir. Raporun bir örneği ise noter tasdikli deftere denetim kurulu imzası ile birlikte kaydedilir.
Denetim sonrasında profesyonel yöneticilik şirketinin görev ve sorumluluklarını yerine getirmelerinde hukuka aykırı bir durumun ortaya çıkması halinde profesyonel yönetime karşı dava açılarak tazminat istenebilmektedir. Hesaplarda usulsüzlük ya da ceza hukukunu ilgilendiren eylemlerin olması halinde ise Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulması gerekmektedir.
