SORU : Merhaba, bir apartmanda sahip olduğum daireyi iş yeri olarak kiraya vermek istiyorum bugüne kadar mesken olarak kullanılmaktaydı. Dairemi işyeri olarak kiraya vermek için diğer kat maliklerinden onay almam gerekiyor mu? Ne yapmalıyım?
CEVAP: Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılması ancak belirli şartların sağlanması halinde mümkündür. Bu şartlar nelerdir ve nasıl gerçekleştirilebilir aşağıda açıklamaya çalışalım.
Kat mülkiyetinde bağımsız bölümlerin özgülendiği amaca uygun yani yönetim planında yazılan şekilde kullanılması esastır. Kat maliklerinin yaşam düzeninin sağlanabilmesi vekomşuluk hukukunda sorunların doğmaması içinbu esasa uyulması gerekir.Aynı zamanda kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken komşularına rahatsızlık vermemesi önemli hususlardandır. Elbette ki kat maliklerinin taşınmazları üzerinde istedikleri tasarrufta bulunmaları haklarıdır. Kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde tasarrufta bulunurken bu durum diğer kat maliklerini etkiliyorsa onların onayının alınması gerekmektedir. Meskenin işyeri olarak kullanılması onay gerektiren bir durumdur.
Esas olan ir bağımsız bölüm eğer tapuda mesken olarak gösterilmişse o bağımsız bölüm maliki orayı mesken olarak kullanmalıdır. Ancak kat malikleri bağımsız bölümlerininözgülenen amacını değiştirebilir.Değişiklik için ilk şart kat malikleri kurulu kararıdır.Böyle bir karar olmadıkça mesken olan bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılması mümkün değildir.
Tapuda mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümün iş veya ticari amaç için kullanılabilmesi tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar almasınıgerektirmektedir. Meskenin iş yeri olarak kullanılmasını isteyen kat maliki, kat malikleri kuruluna söz konusu talebini iletmelidir. Kat malikleri yapacakları değerlendirme ile o yerin iş yeri olarak kullanılıp kullanılamayacağına karar verirler. Oy birliği sağlanarak o bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılmasına karar verilmesi o yerin iş yeri olarak kullanılması için yeterli değildir.
Kat malikleri kurulunca oy birliği sağlandıktan sonra meskenin işyerine dönüştürülmesi kararının tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Yalnızca kararı içeren yazı tapu kütüğüne şerh verilmesi için yeterli olmayacaktır. Tapuya şerh verilecek kararın, kat malikleri karar defterindeki aslına uygun olduğunun noter tarafından onaylanması gerekmektedir. Noterce onaylanan karar ile tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır. İlgili tapu memuru bağımsız bölümün kütükteki mesken kaydını çizerek iş yeri kaydını yazacaktır. Tapu kütüğüne iş yeri kaydı yapılması ile söz konusu bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılması mümkün olacaktır.
Burada kanuni istisna olup daire yani mesken olarak kullanılan bağımsız bölüm avukat ve muhasebeciler tarafından işyeri olarak kullanacak ise kimseden izin almaya gerek bulunmamaktadır.
