Modern çağda şehirleşmenin artmasıyla toplu yaşam alanları esaslı yaşam alanı olmaya başlamıştır. Yaşam alanlarının ortaklaşması birçok sorunu beraberinde getirmiştir. İşte bu problemleri çözmek ve toplu yaşam hukukunu düzenlemek amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu çıkarılmıştır.
Apartman, site, toplu yapı, AVM, tatil köyleri gibi toplu yaşam alanlarında yaşanan uyuşmazlıkların çözümüne katkı sunmak için siz okurlarımızın sorularına cevap vermeye çalışacağız.
İlk sorumuz “Apartmanlarda ortak yerlerden olan asansörler arızalandığında tamirat giderleri kim tarafından karşılanır?”
Sorumuzu cevaplandırmadan önce Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca,ortak yerlerden bahsedecek olursak ortak yerler;ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp ortaklaşa kullanmaya ve faydalanmaya yarayan yerler olarak tanımlanmıştır. Burada önem arz eden ortaklaşa kullanmak ve faydalanmak kavramıdır.Özellikle uygulamada ortak kullanım yerleri için yapılan bakım ve onarım masraflarının kimler tarafından karşılanacağı büyük bir problem oluşturmaktır. Asansörlerde Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerlerden olup hukuki uyuşmazlık buradan doğmaktadır.
Asansör gibi ortak yerler site ve apartman sakinlerinin birlikte ve eşit haklara sahip oldukları yerlerdir. Eşit haklara sahip olmak aynı zamanda eşit borçlanmayı da bir yükümlülük olarak karşımıza çıkarır. Ortak alanların genel ve hayatın olağan akışı içerisinde doğacak olan bakım, onarım, tadilat ve tamirat masrafları bu yükümlülüklerdendir.
Asansör tamirat ve bakım giderlerine eşit olarak tüm bağımsız bölüm malikleri sorumludur. Apartmanın giriş katında oturmak asansör giderlerine katılmamak için gerekçe olamaz. Buna göre asansörün kullanılmasından vazgeçmek, bağımsız bölümün durumu dolayısıyla bu yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duyulmadığını öne sürmek, giderleri ödemekten kaçınmaya sebebiyet vermez. Her bağımsız bölüm sahibi ya da bağımsız bölümü bir şekilde kullanan kişi apartmanın ortak gider ve aidatından eşit olarak sorumludur. Ortak giderlerden sorumluluk bakımından arsa payının önemi bulunmamaktadır.
Apartmanlarda asansörlerin bakım, onarım ve koruma giderlerine bağımsız bölüm maliklerinin asansörden yararlanmasalar dâhi katlanmak mecburiyetlerinin bulunduklarını artık biliyoruz. Peki bağımsız bölümde kiracı yaşamakta ise, bu giderlerden kiracı mı yoksa kiraya verene mi sorumlu tutulacaktır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ortak giderlerinden ve aidatından kiracı ile kiraya veren birlikte sorumludur.Kiracı ancak asansörün rutin ve olağan masraflarından sorumlu tutabilir. Asansörün değiştirilmesi, yenilenmesi gibi esaslı durumlarda kiracı bu masrafları karşılamakla yükümlü değildir. Kiracı ancak taşınmazı kullanmanın karşılığında bakım, onarım, tamir masraflarının kira bedeline karşılık gelen miktarı kadar sorumlu tutulmalıdır.
Ancak kiraya veren ile kiracı aralarında yapacakları bir anlaşma ile ortak giderlerin kimin üzerine bırakılacağına karar verebilirler. Bu durumda yapılan anlaşma sadece tarafları bağlayacak olup yönetimi bağlamaz. Taraflar, aralarında anlaşarak giderlerden kiracının sorumlu tutulacağını kararlaştırırlarsa, kiracı giderlerden en fazla kira bedeli kadar sorumlu tutulabilir.
