SORU: Merhaba,Yalova’da yaşanan deprem sonrasında apartmanımızda çatlaklar ve hasar meydana geldi. Bizden başka diğer malikler hasarın giderilmesine gerek olmadığını ve eğer hasarı yaptırırsak giderlere katılmayacaklarını söylüyorlar. Bu tür tadilatlar nasıl yapılır, giderleri yaptıran taraf mı karşılar?
CEVAP: Kat mülkiyetinde, her taşınmaz malikinin ana yapıdan faydalanma hakkı olduğu gibi ana yapıya karşı sorumluğu vardır. Bu sorumluluk kat malikinin ana yapının güzelliğini ve sağlamlığını korumasıdır. Bunun yanına ortak giderlere katılmak, genel kurul görevlerini yerine getirmek gibi pek çok başlık ekleyebiliriz. Fakat bugün konumuz ana yapının sağlamlığını korumak üzerinedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19 “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.”hükmü ile kat maliklerini ana yapıyı korumakla mecbur kılmıştır. Dolayısıyla yapı üzerinde meydana gelen hasar, çatlak vb. durumlarda her kat maliki genel kurul kararı veya kat malikleri kararı olmadan bu mecburiyeti yerine getirebilmektedir.
Yalnız bir kat malikinin dahi anayapının sağlamlaştırması için müdahalede bulunabilmesinin tek koşulu yapılacak güçlendirmenin zorunlu olmasıdır. Örneğin olayımızda olduğu gibi deprem sonrası hasara uğrayan bir yapının güçlendirme çalışmaları için kat maliklerinin alacağı bir karara veya böyle bir duruma muvafakat etmelerine gerek yoktur.
Her kat maliki ana yapının depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızasını aramaksızın işlemler yapabilecektir. Bilimsel tespit yetkili ve görevli mahkemelerde açılacak tespit davaları ile yapılabilmektedir. Kat maliki ilgili tespit ile birlikte kat maliklerinden güçlendirmeye ilişkin destek isteyebileceği gibi buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine gereken masrafların tahsili için dava açabilecektir.
Kat malikinin ana yapının sağlamlaştırması için attığı adımlarda dikkat etmesi gereken hususlar ise, güçlendirmenin zorunlu olduğunu tespit ettirirken bu işin uzmanı olan kişilerden güçlendirme projesi alması ve güçlendirme projesi doğrultusunda yapılması gerekmektedir. Güçlendirme ne için zorunlusu ise onun için ve tekniğine uygun biçimde yapılmalıdır. Aksi halde yapılan güçlendirmeye diğer kat malikleri itiraz edebilecektir.
Kat maliki bilimsel olarak güçlendirme zorunluluğu olduğunu kanıtlar ve kat maliklerinin güçlendirmeye katılmasını istemesine rağmen kat malikleri destek olmazsa ilgili masrafların tahsili için hukuki işlemleri başlatmaya yetkilidir. Kat maliklerinden masrafları tahsil edebileceği gibi gecikme halinde faiz dahi istenebilmektedir. Kat maliklerinin masraflara katılacağı oran ise arsa payıdır.
