Bugünkü yazımızda kat malikleri kuruluna katılım ve oy oranları konusunu sorular çerçevesinde inceleyeceğiz.
Soru: Kat malikleri kuruluna dışarıdan birinin katılması mümkün müdür?
Kat mülkiyeti hukukunagöre apartman ve sitelerde tüm kat maliklerinin birlikte oluşturduğu kurula, kat malikleri kurulu denmektedir. Kat malikleri kurulu site veya apartmanyönetimine ilişkin kararı alabilmek için yılda en az bir defa toplanmak zorundadır. Kat malikleri kurulutoplantı tarihi yönetim planında belirlenmişse yönetim planında belirlenen tarihte, eğer yönetim planında tarih belirlenmemiş ise her takvim yılının ilk ayı olan Ocak ayı içerisinde toplanması gerekmektedir.
Kat malikleri kurulununkural olarak kat maliklerinden oluşması esastır. Ancak bazen kat maliki olmayan kimselerin katılması da mümkün olabilmektedir. Örneğin bir şekilde toplantıya bizzat katılamayacak bir kat maliki başkasını kendisi adına katılması için yetkili kılabilir. Yetkinin resmi bir biçimde düzenlenmesine gerek yoktur. Vekil olunduğuna dair imzalı bir kâğıt ispat için faydalı olacaktır.
Kat malikleri kuruluna katılacak kişinin sözlü olarak da yetkili kılınması mümkündür. Bu durumda ise ilgili bağımsız bölüm sahibinin sonradan vereceği onay yeterli olacaktır.
Yetkili kılınan kişi yöneticiye yetki beyanını sunmak ile sonra toplantıya katılabilir. Yazılı belge veya sözlü yetkinin toplantı yapıldıktan sonra sunulmasında sakınca bulunmamaktadır. Bu durum katılımı geçersiz kılmayacaktır.
Her bir bağımsız bölüm için ancak bir oy kullanılabilir. Eğer bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa özellikle de miras kalan kat malikleri kurulu için içlerinden vekâlet verecekleri birisi ile temsil edilebilirler.
SORU: Kat malikleri kurulunda kat maliki yerine bir başkası oy kullanabilir mi, bu durum kararları geçersiz yapar mı?
Kat malikleri kurulunun toplantıda alacağı kararlar için her bağımız bölümün 1 oy hakkı bulunmaktadır. Bağımsız bölümün arsa payının oy sayısına etkisi yoktur. Ancak, bir kat maliki birden fazla bağımsız bölümün sahibi olduğu hallerde o kat maliki1/3 tavan sınırı aşmayacak kadar oy hakkına sahip olur.
Kat mülkiyeti kanunu bazı durumlarda alınacak kararlarda tek bir malikin isteklerinin egemen olmaması adına bir sınırlama getirmiştir. KMK gereğince “anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.” Kısacası bir kat malikinin sahibi olduğu bağımsız bölüm sayısı birden fazla ise o kat malikininkullanacağı toplam oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Örneğin 12 daireli bir apartmanda 7 daireye sahip olan bir kat malikinin normalde 7 oy hakkı olması kabul edilmesi halinde bu kat maliki 7 oy hakkı ile birçok kararı tek başına alabilmesi mümkün olacaktı. Adalete uygun olmayan bu durumu engellemek için diğer kat maliklerine birçok kararda söz hakkı tanınması için sınırlama getirilmiştir. İşte Kanun diğer kat maliklerini korumak amacıyla örnekteki kat malikinin en fazla 4 oyu olabileceğini söylemiştir.
Kat maliki bir başkası adına toplantıya katılmaya yetki alabileceği gibi kendisi yerine oy kullanacak birini de yetkili kılabilir. Bir kişinin birden fazla kat maliki için yetkili kılınabilmesi de mümkündür. Burada dikkat edilmesi gereken konu yetkili kılınan kişinin toplam oy sayısının yüzde beşini aşacak şekilde oy kullanamayacağıdır.
Bir diğer önemli durum ise kat malikleri kurulunda bir kat malikinin kendisini ilgilendiren karar alınacağı görüşmelerdir. İlgili kat maliki görüşmelerde bulunabilir. Ancak oylamaya katılamaz. Dolayısıyla bizzat katılamayacak malikin yerine katılan yetkili kişi de o maliki ilgilendiren oylamaya katılamayacaktır.
