Kat irtifakı; bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere ileride yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bir irtifak hakkıdır. Bu hakka sahip olanlara ise kat irtifakı sahibi denilmektedir.
Arsa üzerinde ileride yapılacak ve yapılmakta olan yapının dükkân, apartman, daire, depo, iş merkezi vb. tüm bölümleri kat irtifakının konusudur. Bu yapı, bölümleri ile ayrı ayrı ve bütünüyle kullanılmaya elverişli olmalıdır. Aksi halde kat irtifakı kurulamaz.
Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için; anayapı henüz tamamlanmamış olmalı ve yapılacak bölümler bağımsız olmalıdır.Yapının bağımsız bölümlerine bağlanmamış arsa payı bırakılması mümkün değildir. Arsa üzerinde yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır. Yani yapının tamamı bir tam pay kabul edilip her bağımsız bölüm için tam paydan bir oran bağımsız bölüme bağlanmalıdır. Anagayrımenkuldeki bağımsız bölümlerin toplamı tam paya denk gelir.
Kat irtifakı kurulması için bağımsız bölüm maliklerinin tümünün istemde bulunması gerekmektedir. Eğer birden çok malik varsa resmi senet, tek malik varsa istem belgesi düzenlenmelidir. Bu işlemlerin tamamlanması ile yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmış mimari projenin ve tüm kat irtifakı sahipleri tarafından imzalanmış yönetim planının tapu idaresine verilmesi ile kat irtifakı kurulabilecektir.
Kat irtifakına konu olacak yapının tamamlanmamış olması gerekmektedir. Yani kural olarak tamamlanmış bir yapının kat irtifakına konu olabilmesi mümkün değildir. Çünkü tamamlanmış binada kat mülkiyeti kurulmalıdır. Ancak, yapının fiilen tamamlanmış olması fakat kullanma izni alınmamış olması halinde bu yapı tamamlanmamış sayılacak ve kat irtifakına konu olabilecektir.
Kat irtifakı kurulabilmesi için yapının mimari projesinin mutlaka ilgili belediyece onaylanmalıdır. Onaylı mimari proje olmadan kat irtifakı kurulabilmesi mümkün değildir. Ayrıca eğer arsa üzerine yapılacak birden fazla yapı söz konusu ise bu halde vaziyet yani yerleşim planının da mutlaka hazırlanmış olması gerekmektedir.
Yukarıda açıklanan belgelerin hazır olması ile tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru sonucundakat irtifakı kurulacaktır. Tapu kütüğüne kat irtifakının işlenmesi ile irtifak tescil olunacaktır. Kat irtifakı tescil olunurken yapının bağımsız bölümlerine ait arsa payı oranlarının da mutlaka yazılması gerekmektedir.
Kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulmasının ilk aşamasıdır. Dolayısıyla ancak kat mülkiyetine geçilebilecek yapılar üzerinde kat irtifakı kurulabilecektir. Ancak, kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbirinden farklı şekillerde kurulmakta ve sağladıkları haklar yönünden birçok fark göstermektedir. Bu farkları ise “kat mülkiyeti nedir ve nasıl kurulur” konusu ele alacağımız bir sonraki yazımızda siz okuyucularımızla paylaşmış olacağız…
