SORU : Yönetici apartman giderlerine katılmıyor. Yöneticilik yaptığı için giderlere katılmayacağını kendisinden giderlerin istenemeyeceğini iddia ediyor. Yönetici haklı giderlere katılması gerekmez mi?
CEVAP : Site ve apartmanlarda yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir yıl görev yapmak üzere atanır. Yönetici yapının genel yönetim işlerinin görülmesini sağlar. Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılmaktadır ve aynı zamanda yönetim planında da yöneticiye görev tanımlanabilir.
Kat mülkiyetinde esas olan taşınmazın kat maliklerince idare edilmesi olsa da Kanun söz konusu idarenin yöneticiye devredilmesini de mümkün kılmıştır. Aynı zamanda sekiz ve sekizden fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici seçilmesini zorunlu tutmuştur. Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. Bunun önünde engel bulunmamaktadır.
Yöneticinin dışarıdan seçilmesi ile kat malikleri arasından seçilmesi; yerine getirmesi gereken görevler açısından fark yaratmamaktadır. Ancak yöneticinin dışarıdan mı yoksa kat malikleri arasından mı seçildiği yöneticiye ödenecek ücret ve yapının giderlerine katılma hususlarında önem arz etmektedir.
Öncelikle dışarıdan atanan yöneticinin kat maliklerinden uygun bir ücret isteme hakkı olduğunu belirtmek gerekmektedir. Dışarıdan atanan yöneticiye yaptığı işlere karşılık uygun bir ücret ödenmesi kanunen öngörülmüştür. Ancak elbette ki dışarıdan atanan yöneticinin giderlere katılması söz konusu olmayacaktır. Yapıya ait giderler yapıda malik bulunan veya bir şekilde bağımsız bölümlerden faydalanan kişiler tarafından karşılanmalıdır. Bu hususu dışarıdan atanan yöneticiden yapının giderlerine katılmasının istenemeyeceğini söyleyerek noktalayalım.
Peki, yönetici kat malikleri arasından seçilmiş ise giderlere katılması istenebilir mi? Hatta soruyu daha ileri noktadan ve asıl tartışılması gereken açıdan sorarsak yönetici yapının hangi giderlerine ne oranda katılmakla yükümlüdür?
Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin apartman giderlerine katılması hususunda kanun öncelikle kat malikleri kurulunun bu yönde alacağı karara bakmak gerektiğini söylemiştir. Eğer kat malikleri kurulu yöneticinin giderlere katılıp katılmayacağı hususunda bir karara varamamış veya hiç böyle bir hususa değinmemiş ise kanunda yöneticinin giderlerin yarısına katılmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Yöneticinin giderlerin yarısına katılmayacağı kanunda öngörülmüş olsa da kat malikleri kurulu alacağı karar ile yöneticinin giderlerin ne kadarına katılmayacağı konusunda bir başka oran belirleyebilir. Kanunun amacı yöneticinin yapacağı işin karşılığı olarak tatmin sağlamak ve angaryayı önlemektir.
Burada altının çizilmesi gereken bir diğer husus ise giderlerin ne tür giderler olduğudur. Uygulamada da karşımıza sıkça çıkan uyuşmazlıklardandır. Yöneticinin muaf tutulduğu giderler apartmanın normal giderleridir. Aidat, kapıcı ücreti, elektrik ve su parası bu tür normal giderlere örnektir. Yönetici bu tür giderleri kanunda belirtilen ya da kat malikleri kurulunca belirlenen oranda ödemekten muaf tutulabilir.
Ancak normal giderlerin dışında kalan olağanüstü giderlere yönetici diğer kat malikleri gibi kendi payına düşen oranda katılmakla yükümlüdür. Örneğin asansör yapımından, çatı tamirinden, dış cephe boyasından vb. günlük olağan işler dışından doğan apartman giderlerine yöneticinin kendi arsa payı oranında katılması gerekmektedir. Bu tür giderlere yöneticinin yarı oranında veya kat maliklerince muaf tutulan oranda katılmayacağı kabul edilmez.