YÖNETİCİ SEÇİMİNİN YAPILAMAMASI

SORU : Kat malikleri kurulunda yönetici seçimi konusunda anlaşmazlıklar mevcut ve bire türlü yönetici seçemiyoruz. Yönetici seçmemiz mümkün olabilir mi veya bunun bir başka çaresi var mıdır?
CEVAP: Site ve apartmanlarda anataşınmazın yönetimi esasında kat malikleri kurulundadır. Kat malikleri kurulu anataşınmazın yönetim biçimini belirler. Ancak kat malikleri kurulu tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluştuğundan, günlük yönetim işlerinin yerine getirilmesi için kat maliklerini toplamanın sayı ve hareket kabiliyeti açısından birçok soruna sebep olabilir. Kat mülkiyeti Kanunu bu yüzden yönetim işlerinin yerine getirilmesinin yönetici veya yönetim kuruluna devredilmesini kabul etmiştir.
Yönetici atanması, sekiz veya sekizden fazla bağımsız bölümü bulunan anataşınmazlarda zorunludur. Kanun sekizden az bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanmasını kat maliklerinin kararına bırakmıştır. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu tarafından ve kat malikleri kurulunun yapacağı yıllık toplantısında atanır. Eski yöneticinin yeniden atanmasının önünde bir engel bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici seçiminin yapılamadığı hallerin olabileceğini gözeterek bu durumda nasıl bir yol izleneceğini de hüküm altına almıştır. Kanuna göre; kat maliklerinin yönetici atanması hususunda anlaşamamaları halinde kat maliklerinden birinin anataşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesine yapacağı başvuru ile yönetici atanması mahkemeden istenebilir.
Yönetici atanması için başvurulan mahkeme, başvurucu kat malikini ve mümkün olduğunca tüm kat maliklerini dinleyerek yönetici atanmasına karar verir. Burada kanunen yönetici atanmasının zorunlu olup olmadığına dikkat edilmesi gerekmektedir. Eğer yönetici atanmasının zorunlu olmadığı diğer bir deyişle bağımsız bölümü sekizden az olan bir anataşınmaz söz konusu ise mahkeme başvuruyu uygun bulduğu ve gerekli gördüğü takdirde yönetici atanmasına karar verir. Mahkeme tarafından yönetici atanmasına gerek görülmezse veya o anataşınmazda yıllardan beri gelen bir yönetici atanması uygulaması yoksa yönetici atanmaz. Sekiz ve sekizden fazla bağımsız bölümün olması halinde mahkeme yönetici atamak zorundadır.
Mahkeme kararı ile yönetici atanması halinde, atanma üzerinden altı ay geçmeden atanmış yönetici değiştirilemez. Kat malikleri kurulu bu süre dolmadan yönetici seçilmesi için toplanamaz. Mahkemenin atadığı yöneticiyi haklı neden olmaksızın görevinden alarak yerine bir başka kimseyi yönetici olarak seçmek mahkeme onayı olmadan mümkün değildir. Bu şekilde seçilen kişi yönetici olarak tanınamaz, kanun bilinmediği ya da öngörülen sürenin dolduğunun zannedildiği iddiaları ile yapılan seçimler geçersizdir. Kanun, yalnızca haklı bir sebep olması halinde yöneticiyi atamış olan mahkeme tarafından verilecek onayla kat maliklerinin yöneticiyi değiştirmesinin mümkün olacağını söylemiştir. Yani mahkeme tarafından atanan yönetici, atandığı günden itibaren altı ay geçmedikçe mahkeme kararı olmadan görevden alınamaz.
Değineceğimiz son nokta ise yöneticinin kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan atanabileceğinin de mümkün olmasıdır. Dolayısıyla mahkemenin dışarıdan bir yönetici atamasına sırf dışarıdan atandığı için itiraz edilemez. Mahkeme aynı zamanda dışarıdan atanan yöneticiyekat malikleri tarafından ücret ödenmesine karar verebilir. Ücretin miktarının yöneticinin yapacağı iş ile makul bir orantıda olması gerekir. Kat malikleri, ücrete arsa payları oranında katılır ve yöneticiye ücret ödenmesi kararınaitiraz edemez. Mahkeme ücret ödenmesine karar vermese dahi yönetici ücret isteme hakkına sahiptir. Çünkü angarya Anayasamızda yasaklanmıştır.