KAT MALİKLERİ KURULUNUN YAPILAMAMASI / İŞLETME PROJESİ

Merhaba, bu haftaki yazımızda sizlerden gelen soruları yanıt aramaktan ziyade pek çok yönetici ve kat malikinin sıklıkla karşılaştığı bir konu olan salgın hastalık nedeniyle kat malikleri kurulunun yapılamaması ve buna bağlı olarak neler yapılması gerektiği konusunu işleyeceğiz. Dünyada ve ülkemizde yaşanan salgın hastalık ve beraberinde getirdiği pandemi sebebiyle insanlar bir araya gelmekten oldukça çekinmekte bu sebeple de bazı süreli işlemlerin yapılması aksamaktadır. Ayrıca Valilikler ve Hıfzıssıhha kurullarının aldıkları kararlar doğrultusunda da özellikle kapalı alanlarda toplantı, gösteri, tören vb. amaçlarla grupların toplanmasını yasaklanmıştır. Dolayısıyla kat malikleri kurulu yıllık toplantılarını da yapılamamakta, hatta bazı illerde doğrudan yapılması yasaklanmıştır. Kat malikleri kurulu toplantıları yapılamayınca var olan yönetimlerin görev süreleri dolmakta fakat yerlerine yeni yönetimler seçilememektedir. Görev süreleri dolmasına rağmen yönetim işlerini sürdürmek zorunda kalan yönetimlerin de bu durumda nasıl yol izlemeleri gerektiği hakkında çok fazla bilgi sahibi değiller.
Görev süreleri dolan yönetimler pandemi sebebiyle gelinen bu noktada nasıl yol izlemelidir? Bu soruya yanıt olarak 2 seçenek sunabilmekteyiz. Birinci olarak yönetimlerin görev sürelerinin dolması nedeniyle görevlerine devam edemeyeceklerini bildirir şekilde istifa etmeleridir. Bu halde yönetimsiz kalan ve kat malikleri kurulunu toplayamayan kat malikleri sulh hukuk mahkemelerinden yönetici atanması talebinde bulunacaklardır. Yeni yönetim sulh hukuk mahkemesince atanacaktır.Fakat bu seçenek çok meşakkatli olduğundan tavsiye etmemekteyiz. Bu seçeneği daha önceki yazılarımızda sizlerle paylaşmıştık, okumak için aşağıdaki linkten erişebilirsiniz. İkinci yöntem ise var olan yönetimlerin, kat malikleri kurulu toplantısının yapılabileceği zamana kadar olağan ve rutin işlerini devam ettirmesidir. Bu durumda ise o yılın gelir – giderin esasını oluşturan işletme projesinin hazırlanıp ve hayata geçirilmesidir. Yeni dönemde yapılacak işler, aidatların toplanması ve miktarları hususunda sorunlar doğabilecektir. Bu sebeple yöneticiler; anagayrimenkulün gider ve gelirlerinin kat maliklerinden her birine düşecek tahmini masrafları ve bunların karşılanması için her kat malikinin vermesi gereken avans miktarlarını, avansların toplanma zamanlarını ve ilgili tüm hususların yer aldığı bir işletme projesi yani tahmini bütçe planlaması yapmalıdır.
Yani yöneticiler işletme projesini KMK md 37’ye göre hazırlayarak ve KMK md 20’deki esaslara göre her bir kat malikinin ödemesi gereken miktarları göstermelidir.
Bu şekilde hazırlanan işletme projesi yönetici tarafından kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirmelidir. Bildirimi alan malikler veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlar bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye itiraz edebilecektir. Eğer 7 gün içinde işletme projesine itiraz edilmezse bütçe kesinleşecektir. Bu halde işletme projesi resmi belge niteliği taşıyacaktır.
Projeye itiraz edilmesi halinde itirazları inceleme yetkisi kat malikleri kurulunda olduğundan bu inceleme yapılamayacak ve dolayısıyla işletme projesi de kat malikleri kurulu toplanana kadar itiraz eden malikler açısından askıda kalacaktır. Bu durumda ise itiraz eden kat maliki eski işletme projesine uygun olarak ödemeleri yapmalıdır. Kat malikleri kurulu toplanıp itirazı inceledikten sonra proje hakkında karar verecektir. Eğer itirazlar kabul edilirse buna göre yeni işletme projesi hazırlanacaktır. Ancak itiraz kabul görmez işletme projesinin ilk hali ile kabulüne karar verilirse aidat ve giderlere eksik katılan kat malikinden eksik ödediği kısımlar faizi ile tahsil edilecektir.