Bugünkü yazımızın konusu ana gayrımenkulün sigortalanmasıdır. Gelişen birlikte yaşam getirdiği bir kısım olanakların yanı sıra bir kısım da riskler getirmiştir. Ortak yaşamın getirdiği zararın giderilmesi için sigorta yaptırılması gittikçe daha çok önümüze çıkmaktadır.
Kat Mülkiyeti kanunun 21. Maddesi bu konuda temel norm olup “Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.” Kanun maddesi hükmünden iki sonuca varılmaktadır. Birinci sonuç ana gayrımenkul sigortalanacak ise sigorta değerinin kat malikleri tarafından tespit edilmesi gerekir. İkinci sonuç ise sigorta yapılıp yapılmayacağına kat malikleri tarafından kararlaştırılacağıdır.
Ana gayrımenkulün sigorta edilip edilmeyeceği konusunda sadece kat malikleri kurulu takdir hakkında sahiptir. Sigorta yaptırılıp / yaptırılmaması konusunda kat malikleri konusunda karar aldığında yönetim açısından bunu yerine getirmek zorunluktur. Bu konuda yönetim, denetim, profesyonel yönetim yapana şirketler tarafından kat malikleri kurulu kararı hilafında işlem yapılamaz.
Kat malikleri sigorta pirim bedelinin miktarı konusunda da karar almalıdır. Burada karar alınan bedel üst sınır olup daha az bedel ile anagayrrımenkul sigortalanabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunun, yöneticinin genel işleri görmesini düzenleyen 35. Maddesi “ a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;”, “b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;”, “c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi” yönetim açısından durumun bir zorunluluk olduğunu ortaya koymuştur.
Anagayrımenkulün tamamı yada bir kısmı, ortak yerlerin bir tamamı veya bir kısmı, yönetim odası / binası, mali mesuliyet gibi konularda sigortalanabilir. Ayrıca sigortalanacak konu kat malikleri tarafından alınan karara göre değişmekle beraber deprem, sel, yangın gibi doğal afetlere karşı yapılan sigortalar bulunmaktadır. Anagayrımenkulün tamamı sigortalanabileceği sadece ortak yerlerin korunması amaçlı sigortalanmada yapılabilir. Anagayrımenkulün ortak yerlerinin bağımsız bölümlere ve üçüncü kişilere verdiği zarar sigorta ettirebilir.
Kat malikleri kurulu, çalışanların iş kazası başta olmak üzere yaşayacakları olumsuzluklardan korunması için işveren mali mesuliyet sigortası yaptırabilirler.
Anayapının sigortalanması yönünde kat malikleri kurulu tarafından karar alınmışsa veya anayapı sigortalı olması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Ancak sigorta giderlerinin paylaşılması konusunda kat malikleri kurulu kararı veya ana sözleşme ile farklı bir paylaşma oranı tespit edilebilir (KMK 21. m). Kanun maddesi aksine düzenleme olmaması diyerek sigorta primlerine katılma oranları konusunda uyuşmazlık çıkması halinde esas düzenleme olarak ana sözleşmeyi işaret etmiştir.